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スイアナ

Author:スイアナ
公務員の夫と幼い二人の娘をもつ資金0円の専業主婦がアパート経営、わずか1年で区分1室、アパート2棟を購入。子育てと不動産投資の奮闘記録になります。


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特殊な退去発生 どうしましょう?

151 貸事務所の退去の連絡

↓2棟目のアパートの1階の貸事務所の間取り
161106_1148~01
     ↖左側が102号室        ↗右側が101号室です。

101号室はこのアパートを建てたとする元管理人さんが某組合の事務所として使用
102号室は101号室の元管理人さんの孫娘がエステサロンとして使用
家賃は101号室と102号室を合わせて10万円で賃貸契約をしていました。

すると101号室の元管理人さんから1枚の手紙が・・・・。
「もう70歳を超える歳になったので引退するので101号室の契約を解除します。」
「しかし、102号室は孫娘がそのまま借りたいので家賃を5万円で貸してほしい。」と。

102号室をそのまま5万円で契約変更して賃貸し、
101号室を貸事務所として新たに募集を掛ければ良いかなと単純に考えましたが、
問題が発生です!
間取りを見ていただくとわかるとおり、↖102号室には給湯室がないのです。
実は、101号室と102号室で給湯室を共用使用していたのです。
(水道メーターも101号室と102号室で1個しかありません。電気メーターは別々にあります。)
どうしましょう?
↖102号室に新たに給湯(給排水)を設けるのにはいくらくらい掛かるのでしょう?
その給湯室の設置も大家持ちになるのでしょうか?

一番良いのは、102号室のエステが101号室を従業員の控室やチャイルドルームとして使用してくれればよいのですがね。
誰かこういう特殊な事案への対処を教えてください。

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THEME:不動産投資 | GENRE:株式・投資・マネー |

COMMENT

No title

こんばんわ、拳七です。
あくまで参考程度でおねがいします。
宅地建物には「目的用途」があります。
出費をされる前に、まず「目的用途」を考えられた方が良いと思います。

「共用使用」ということを考えますと、
101を賃借する前提として、102の給湯施設を使用することがあると思います。
単純に考えますと、5万、5万では割り切れないですよね。
案件によっては、101が4万、102が6万となりうることもあります。

次の賃借者が「今まで、給湯施設はどうしていたのですか?」と聞いてくる
可能性もあります。
その回答によっては101が5万円では賃貸できず、4万円となることもありえます。
それが、契約のたびに頭を痛めることになると嫌ですね。

その101を登記する際には登記簿には「共用設備」についてなんらかは、
書かれていないのでしょうか?
登記簿を見てみたくもありますね。

あまり役に立たないようでしたら申し訳ありません。

Re: No title

拳七さんありがとうございます。
登記簿を見てみましたがよくわかりません。
新築時の平面図を見てみたところ1階は元々は分かれておらず、ひとつの事務所でした。
これを前のオーナーさんが真ん中に扉を設けて2部屋に変えて別の入り口も設けたようです。

No title

おはようございます。拳七です。
やはり、登記簿に登録されている内容と、現実の使用用途が異なるんですね?
そうなりますと、法曹家の先生か親しい同業者様にご相談された方が良いかもしれません。

あくまで、参考までなのですが、私がスイアナさんの立場であれば、
一軒家を2分割した際に、片方にはトイレがあって、玄関がないではおかしいですよね。
これでは賃貸できませんので、元オーナー様に理屈の説明を行って、
負担額を決めて、
もう一方にも、両方同じようになる修繕を行う必要があると思います。

それに対して納得がいかず、元オーナー様が101と102の両方を手放すかもしれません。
それも検討内容に入れて置かれた方が良いと思います。

良い方向に向かわれることをお祈りしております。

Re: No title

拳七さん。助言をありがとうございます。
結局次の意見を出すことにしました。
「101号室を独立した事務所として募集(入居付け)するために、102号室に給湯設備を借主負担で設置していただきたい。」
※ちなみに102号室の借主は元オーナーの妻です。
12月上旬に打ち合わせがあるのでその結果をまた報告します。

No title

突然失礼いたします。
通りがかりです。

最近ポット等で飲用のお湯は賄えますが、使用した茶碗等のちょっとした洗い物ができないのは、痛いので、給湯室とトイレは、供用部の扱いにされたらどうですか?
賃貸面積は、減少しますが、共益費で回収できませんか?
幸い102は5万円でということでしたら、101を同じく5万円にできればガス代と水道代を上手に按分できたら回収できそうです。
幸い101号室から102号室に行けるルートがあるので、給湯室を分離することは、できると思います。
電気回路が分離されていない場合は、回路振替工事が発生しますが・・・。

No title

追伸です。

湯沸し室を共用部にすると、トイレを男女別にすることが可能となり、入居者としては、選びやすくなります。
女子ばかりのテナント様とは限りませんので、現在は男女分かれていないトイレだと敬遠されます。

助言ありがとうございます

お得工房さん。貴重な助言をありがとうございます。
トイレと給湯室を共用使用として、水道代とガス代を共益費又は按分して回収するのですね。
非常に有効的な活用だと思いますので、来月の打ち合わせの時に意見として出してみようと思います。
しかし、101室と102室が自由に行き来できるのでセキュリティ面が不安ですね。
101室の借主と102室の借主に相当の信頼関係がないと窃盗や個人情報漏えいの問題が生じそうですが・・・。
あとは管理会社の賃料回収関係が複雑になりそうです。

No title

えっ!
行き来できるとは、もしや鍵が無いのですか?
あの平面図を見たとき、もともと4区画に割ろうと思えばできるように設計されてるのかな?と思いましたので、建物内部から101号室に2か所引き戸、102号室に2か所の開き戸タイプの入り口を設けたと思っていました。
もしかして101号室の入り口は扉無しのオープンですか?
もしそうなら、退去される際かぎ付きのドアをつけて頂くのが良いと思います。(三方枠+フラッシュドア+ドアクローザ―+シリンダー錠)

どちらにしても同一テナント以外に貸す前提ですから、当然施錠できることは、必須です。(セコム等のせキュリーティはオプションですが。)

ついでにもう一言
102が5万円なら101は外部から直接アクセスが可能なため6万円という設定も可ではないでしょうか?(相場は分かりませんが・・・)

さらに加えますと、納戸を湯沸かし場に変更し、102から101へ行くところの壁をふさげば、完全に独立させることができますね。その場合中央の玄関から102専用部となりますが。(賃貸面積は増えます。)

どちらにしても少々の投資は、必要かもしれません。退去する前オーナーがやってくれたらラッキーですが・・・

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