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スイアナ

Author:スイアナ
公務員の夫と3歳の娘と産まれたばかりの第2子。資金0円の専業主婦がアパート経営、わずか1年で区分1室、アパート2棟を購入。子育てと不動産投資の奮闘記録になります。


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追加の作業

21 アパートの駐車場で車をぶつける(つω-`。)

アパートの駐車場入り口で車をぶつけました。
写真の右下のブロックです。
駐車場
なぜかここだけ出っ張っている。
1階の元管理人さんに聞くと、境界線の塀はうちの所有とのこと。
入居者もぶつける可能性があるので、ブロックも撤去しましょう。
いつもの業者に見積もりをとると12000円。
ブロックに鉄筋が入っているので少し高いですがお願いすることにしました。
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メンテナンス




20 2棟目アパートのメンテナンス

小さなメンテが必要な個所が結構あります。
定年退職した父親のDIYで済まそうかとも思うのですが、高所作業の部分はどうしても無理です。
そこでいつものリフォーム屋さんに見積もりを依頼しました。
すると3階建てなので高所作業車でも対応できず、足場を組まなければならず相当な金額が掛かると・・・
3階建てはメンテナンス代が掛かりますのでご承知おきください。
「工期は急がないので低価格で」とお願いしたところ、どうにか足場を組まず、高所作業車+梯子で作業をすることで価格を低く抑えることができたのです。

↓外壁シーリングの打ち直し↓
これをやらないと雨水が入りサイディングが反って波うち、張替が必要になってしまう。
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↓竪樋金具交換(T型でんでん)↓
雨どい固定金具が錆びていると建物全体が古く見える
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↓鉄骨階段2.3階部分一部塗装(ケレン・さび止め・上塗り )↓
錆びた部分から雨水が入るとさらに腐食が進みます。
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2棟目アパート決済

19 ついに2棟目アパートの決済

2棟目アパートの売主さんは某有名建設会社の元専務の息子さん。
夫と同じ歳の方でした。しかも夫と仕事での繋がりのある方でした。
娘の面倒を見るために夫にも仕事を休んでもらって一緒に決済
3時間ほど掛かりましたが笑顔で無事に決算終了。
その後,物件の管理人?に挨拶と鍵等を引き受けに行きました。
そのアパートの1階の事務所を借りてくれている方が売主のお父さんで
その方がアパートの管理をしているとのこと。
そこで思い切って色々と注文を付けることに。
建物裏にある単管パイプで作った物置と残留物(下の写真)の撤去!
これはすんなりOKをいただき1週間後にきれいに撤去されていました。
言ってみるものですね。(´∀`*;)ゞ

↓すごい残留物↓
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2度目の融資依頼

18 日本政策金融公庫に2度目の融資依頼

2棟目のアパートを購入するべく融資先を探しました。
まずは、すでに融資を受けている日本政策金融公庫へ。
日本政策金融公庫は普通貸付の上限が4800万円。
すでに1300万円の融資を受けているので残り3500万円の融資が可能?
しかし、手元資金の関係から無理もとで「4000万円のフルローン」「融資20年」で融資依頼を。
すると面接日のお知らせが b(’0’)d
これはひょっとして・・・女性支援枠か何かで融資が通るのかなぁと。
そしていざ面接へ。2度目の融資なので事業計画書も必要ありません。
物件の概要と現在の収支状況のみ。
今回の面接担当者は前回とは違って40歳代の男性。
面接に行くとその男性は開口一番に「初めに言っておきますが無理を前提でお話しを受けます。」とwww
↑それなら面接に呼ばないで!と。取り合えず物件の魅力をアピールしたけどその男性は顔色一つ変えず。。。
泣く泣く面接を終えて、面接の状況をK不動産に伝える。
するとK不動産は、「公務員の旦那様なら必ず融資が下りると思いますのでそちらも当たります。」と。
おそらく初めから公務員の夫に買わせる予定で進めていたのかもしれません。
しかし、結果は、、、日本政策金融公庫から3200万円の融資が可能との連絡が!。
金利は1.1%の返済期間10年!!!←ありえない。金利は安いけどキャッシュフローががが。。。
それでも資金が足りない。K不動産に結果を伝えると「足りない金額は金利8%のフリーローンで」と。
それは無理。キャッシュフローが完全に赤字になるではないですかぁぁぁ。
でも日本政策金融公庫の金利1.1%は魅力的。
そして考えた奥の手が・・・・それは公務員の夫の共済からの借り入れでした。
これは理由なしに低金利で借り入れができる公務員の特権です✌

さらにK不動産から追い打ちの朗報が、「売主に交渉したところ3800万円まで価格が落ちました。」とのこと。
なんと行動的な不動産屋さんでしょう キャ━(´ェ`)━!!!
結局、十分なキャッシュフローは得られないけれど、日本政策金融公庫に将来、融資期間の延長をお願いすることを視野に入れて同物件の決済をすることになったのです。
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2棟目のアパートの買付

17 2棟目のアパート

手元資金が夫の株式投資中の400万円しかなく、しばらくは物件の新規購入は控えようとしていました。
しかし、「楽待」や「健美家」という収益物件情報サイトにはニーズを登録して新着メールを眺めていました。
すると、私の実家から徒歩2分の場所のアパートが売りに出たではないですか(*゚Q゚*)
このようなサイトでは売り残りや無理を承知の高額な価格に設定されている場合が多く、参考としてだけ登録をしていたのですが、やはり実家のすぐ近くであると非常に興味が沸きます。
専任専属媒介、駅徒歩13分、150坪、1階に事務所2戸+2DK×4戸、3階建て木造アパート、築13年、駐車場9台付、満室経営の物件。その価格は4100万円!!!
急いで路線価等から積算価格を計算してみると3800万円
出口戦略を考えても妥当な値段。
実家に住む妹に物件を急いで見てもらって写メを送ってもらい、ストリートビューアでも確認。
うむ。。。見覚えのあるアパートです。将来ここに住んでも良いのでは・・・・。
そして結局、初めてインターネットサイトの物件で自己のプロフを添えて4000万円で買付を入れたのです。
結果、1番手の買付でした。そして同物件を扱っているK不動産は、すぐさまにその物件をサイトから削除。
私1本で交渉に出る姿勢を示したのです。
しかし私は日本政策金融公庫に1300万円の融資(借金)を受けている無職の専業主婦
果たして融資はどこが受けてくれるのでしょう。
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👆一見マンションみたいな作り👆
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また退去

16 1棟目のアパートまた退去

満室経営で安心していたのでは束の間。
1棟目のアパートで平成27年11月に退去者が出ました。
この方は4月に更新契約をしてくれた方だったので予期せぬ出来事でした。
よくよく調べてみると、管理をお願いしているA不動産が管理する新築アパートへの転居でした。
A不動産にしてやられたかな?と思いつつもリフォームをして再募集をしなければ。
前回と同様に和室を洋室にプチリノベーションの開始です。
価格は前回と同じ15万円。
今回はアクセントとして天井をグレー、襖をシックなグリーンにしてみました。
早く入居者が付けば良いなぁ☜いまだに賃貸契約に至ってません( ノД`)
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店舗賃貸

15 夫の妹も不動産経営?

実は夫の妹さんも不動産を持っています。
妹さんは、店舗を持っているのです。
その店舗は、退職した父親と母親の夢であった家庭風パスタ屋さん用として立ち上げたものです。
今ではその店舗は両親さんが隠居して、第三者に貸与しているとのことですが、
夫も含めた我が家系はどうしても不動産とのつながりがあるようです。
不動産を持っていないのは夫と私の妹だけ。。。
夫にも物件を買わせて二足のわらじで頑張らなければと考える今日この頃です。
↓夫の妹さんの物件↓
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リゾートマンションの賃貸

14 夫の両親も賃貸経営?

実は夫の両親も経営?をしているのです。
13年ほど前に実家の近くにあるリゾートマンション1室を競売で2件落として購入したとのこと。
そのうち1件のリゾートマンションは大規模修繕をして会員制リゾートホテルに改装するために高額で買い取って頂いたとのこと。
宝くじに当たったぐらい儲かったとのことです。
残りの1件のリゾートマンション1室を8万円で賃貸に出しているのです。
リゾートマンションなので管理費・修繕費が4万円と非常に高いですが、利点があります。
それは、オーナーも共用施設を利用できるのです。
また、お客さんが来た時にはゲストルームを1泊1500円で借りることができるのです。
私たちも夫の実家に帰る時にはそのゲストルームを借りて宿泊しています。
温泉や屋内プール、夏には波のプール、プールバーや居酒屋もあります。
余裕ができたら私もどこかにリゾートマンションを買って賃貸に出しながらオーナーとして施設を使用したいと思います。

↓内湯のほか露店風呂もある↓
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↓夏には波のプールと海の家も出店される↓
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初めての確定申告

13 平成26年分の確定申告

私は所有物件を増やすことを考えていたため、初めて区分マンションを購入した際に当然、「個人事業の開廃業等届書」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出していました。
平成26年12月末に1棟アパートを購入しているので平成26年は家賃収入がほぼありませんが、時期なったら青色申告で確定申告をしなければなりません。
不動産投資をはじめたばかりの年は赤字になるものです。
赤字になった場合は所得税はゼロになります。
納付する税金がなければ確定申告自体が必要ないのでは?と思われるかもしれませんが、青色申告をすると赤字を翌年から3年間繰り越すことができるのです。
とはいっても青色申告をするには複式簿記や損益計算書、貸借対照表を作成しなければなりません。
うーむ。難しすぎる。。。。と青色申告の本を読みながら勉強していたところ、いつもお願いしている美容室の店長と確定申告の話になり、その店長がいつも確定申告をお願いしている税理士事務所を紹介していただくことになりました。
費用はなんと、2万円(紹介というかたちで激安にしてくれました。)
さて、初めての確定申告の結果は下のとおり

租税公課   ・・・44万円
修繕費     ・・・70万円
減価償却   ・・・ 7万円
支払い手数料・・・80万円
接待交通費  ・・・ 2万円
消耗品等   ・・・11万円
その他     ・・・ 1万円
所得金額 ・・・-214万円
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金額をみるとがっくりしますが、この赤字を引き継げるので平成27年は税金ゼロでしょう( ̄^ ̄)ゞ
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長渕剛が・・・・

12 アニキ、私は信じています。

清原が覚せい剤所持で逮捕されたことを受けて、「週刊新潮」が「長渕剛が清原とともに覚せい剤を使用していた」と実名報道しています。アニキは絶対にやっていません!!!
実は私は長渕剛のファンなのです。
元々私は福山ファンで長渕剛にはまったく興味が無かったのですが、夫が長渕剛ファンでデビュー当時からのCDをすべて持っていて、デートでドライブするときにいつも長渕剛の曲を流していたので自然と曲を覚えてしまいました。
長渕剛のライブにも夫に連れられて4回ほど行きました。
「ARENA TOUR 2010-2011 TRY AGAIN」の時は、代々木とさいたまスーパーアリーナの2回も行きました。
拳を天高くつきあげて泣きながら叫ぶ夫の隣で一緒に拳を突き上げました。
「セイ!セイ!」と。。。(←正直、始めは意味不明で引きました。)
「 ARENA TOUR 2014 ALL TIME BEST」では、2歳の娘を連れて横浜アリーナにも行きました。
夫に肩車をされて拳を突き上げる娘。
おそらくプロモーションビデオに映ったと思います。
そして・・・・・昨年夏、オールナイトライブにも行きましたー (」゚ロ゚)」(」゚ロ゚)」(」゚ロ゚)」オオオオオッッッ
アニキ、私は信じています!!!
2016nagabuchi[1]
↓要塞のようなステージ↓
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↓ライトアップされたステージは宇宙船みたい↓
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↓富士山の麓から初日の出が・・感動💛↓
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